19 мар. 2011 г.

Под знойным небом Аргентины

Для тех, кто следит за процессами на аргентинском рынке недвижимости, год начался с тревожного «звоночка»: авторитетные СМИ разразились серией публикаций на тему снижения потребительского спроса. Ключевой стала появившаяся в газете «Эль Кларин» статья под названием «Удар кризиса по операциям с недвижимостью», в которой приводились цифры из реестров нотариальных контор. Согласно статистике, в ноябре количество подписанных договоров по купле-продаже сократилось на 23%.После выхода из кризиса, охватившего страну в 2002 году, европейские консультанты включают Аргентину (вместе с Эквадором, Панамой, Колумбией и Коста-Рикой) в группу, занимающую второе по Латинской Америке место согласно параметрам роста и уровню финансового риска. По данным Национального института статистики и переписи (INDEC), в 2008 году аргентинский ВВП вырос на 7%, и немалая заслуга в этом принадлежит девелоперам, делающим акцент на качестве и дизайне, способных заинтересовать покупателей класса «люкс».

Нынче в газетах появляются заметки о растущей инфляции и падении спроса как среди аргентинцев, так и среди иностранных инвесторов... Насколько можно верить этой информации? Какова причина? Означает ли это «начало конца» южноамериканской идиллии? Эти вопросы мы задали Роберто Хорхе Баику – члену национальной коллегии риэлторов Аргентины и владельцу риэлторской фирмы «Байкал», которая занимается буэнос­айресской недвижимостью с 1966 года.

– По вашему мнению, дон Роберто, как следует понимать приводимую в СМИ информацию?

– Я полагаю, что о кризисе говорить рано. Журналисты любят броские факты, но даже автор статьи, напечатанной в «Эль Кларин», поясняет, что указанный им процент соответствует разнице с ноябрем 2007 года... В сравнении же с октябрьскими показателями сезонный спад составил всего лишь 6,9%, что для летних месяцев совсем немного. До начала и в сам период летних отпусков (с декабря по февраль) количество сделок сокращается обычно как раз процентов на двадцать. Ни с какими внешними факторами это явление не связано.

– И каковы перспективы аргентинского рынка недвижимости на 2009 год?

– Я бы сказал, что имеет место тенденция к стабилизации. Цикл активного роста, наблюдавшийся с 2004­го по 2007­й естественным образом притормаживается, но заметно это прежде всего на рынке офисных помещений, и – в большей степени – на востребованности офисов и корпоративных зданий класса «А» и «ААА», которым обычно отдают предпочтение транснациональные компании. Им сейчас приходится подтянуть пояса, поэтому многие переезжают из ультрастатусных районов – например, Пуэрто Мадеро в центре столицы – на периферию, в более скромные помещения, или же закрываются совсем.

Меж тем на рынке первичного или вторичного жилья макроэкономические процессы могут сказаться лишь постольку, поскольку возможны массовые увольнения. Но до этого мы здесь, в Аргентине, пока еще не дошли.

– Это касается приобретения или аренды офисов?

– И того и другого. Дело здесь не в самом факте аренды или покупки, а в том, что затягивается процесс принятия решений со стороны покупателя или съемщика. Прежде чем «отрезать», отмеряет он теперь даже не семь, а двадцать семь раз... и ущерб от этого больше для строителей, чем для риэлторов.

Что касается аренды, последние несколько лет рынок ежегодно потребляет от 80 до 100 тысяч кв. м офисной площади, из расчета $35–50 за квадратный метр в категории «ААА» и от $24 до $28 в категории «А». Подобный разброс цен, как вы понимаете, обусловлен нашей латиноамериканской спецификой: большую роль тут играет не планировка, отделочные материалы или количество гаражей, а «статусность» района. В Буэнос­Айресе в этом смысле лидирует Пуэрто Мадеро с его бутиками, эксклюзивными ресторанами и деловым центром класса «экстра­люкс». На втором месте – ставшая эмблемой историческая часть города (Сан­Тельмо, Конгресо, Белграно, Конститусьон), где на мощенных брусчаткой улицах растут липы, дающие тень уютным кафе, где можно встретить мест­ных любителей танго, утомленных туристов с фотоаппаратами, продавцов антиквариата и портовую богему... В отличие от небоскребов и инфраструктуры Пуэрто Мадеро, исторический центр привлекает наших клиентов «аутентичностью». Поэтому здесь сейчас восстанавливается много старых зданий.

На третьем – северная часть города (Сан­Исидро, Оливос, Тигре), где получше экологическая ситуация и обитают в основном граждане с высокой покупательной способностью. Здесь находятся также яхт- и гольф-клубы, которые помимо развлекательной функции выполняют еще и социальную, являясь обычным местом встречи для бизнес-ланчей и переговоров в неформальной обстановке. Квадратный метр для съемщиков в этом районе стоит от $15 до $25, а метражи и качество строительства не хуже, чем в центре.

– Вы упомянули трудности, с которыми сегодня сталкиваются девелоперы... Нельзя ли об этом подробнее?

– Дело в том, что прокатившийся по всей Латинской Америке строительный бум последних пяти лет стал стимулом для реализации многочисленных дорогостоящих проектов. Безусловно, после внутреннего аргентинского кризиса 2001 года строительство сыграло в восстановлении нашей экономики основную роль. Однако даже при самых благоприятных условиях темпы развития отрасли рано или поздно должны были начать снижаться. По данным Национального института статистики и переписи (INDEC), в сравнении с 2007 годом рост строительной индустрии снизился с 10,9% до 5,1%. Даже при снижении – это очень хороший показатель, просто мы успели развить гигантоманию. Недвижимость раскупалась, как горячий хлеб, и то, что в 2009 году в элитных районах на севере города незанятые офисные площади составят 30 тысяч кв. м (речь идет о зданиях от 400 до 10 тысяч кв. м) и цены на них нужно будет снизить на 5–8%, нас с непривычки пугает.



В Пуэрто Мадеро – бывшей зоне заброшенных портовых доков и складских помещений – ситуация несколько другая. На этот район приходится сегодня около 40% буэнос-айресских новостроек. И несмотря на то что процесс принятия решений о приобретении или аренде сегодня занимает больше времени, чем раньше, аргентинцы по традиции твердо убеждены, что лучше всего вкладывать в недвижимость, а посему офисы и квартиры без хозяев не останутся – тем более в самом модном районе. Это подтверждают данные, опубликованные в той же газете «Эль Кларин» уже в феврале. Согласно статистике от Коммерческой палаты застройки и урбанизма (CEDU), незавершенные проекты в Пуэрто Мадеро (например, сорокавосьмиэтажная Башня Шато рядом с бывшим доком номер два или жилищный комплекс «Форум» напротив дока номер четыре) уже распроданы на 60%. И речь, заметьте, идет не о бюджетном жилье, на которое всегда спрос, а о квартирах и офисах, где квадратный метр стоит от $2700 до $5000, а сдача в эксплуатацию запланирована только на 2010 год. Возвращаясь к теме офисов: в строящемся офисном здании «Мадеро Харбауэр» напротив дока номер один уже распродано 100% помещений. А ведь там едва заложен фундамент и сделан один подвальный этаж... Так что «простои» готовой площади в элитном сегменте возможны минимальные, а цены, судя по всему, будут еще расти.

– Как выглядит процесс приобретения недвижимости для иностранцев?

– Для начала вы должны «забронировать» заинтересовавшую вас квартиру или офис, чтобы риэлтор, так сказать, снял ее с витрины. «Бронь» стоит 3% от общей стоимости покупки. Дальше у вас будет тридцать дней, чтобы оформить необходимые для совершения сделки документы: потребуется сходить в Управление по иммиграции, объяснить, что вы совершаете инвестирование, и если его объем больше $30 тысяч, вам сразу же начнут делать ПМЖ, выдав необходимый для совершения коммерческой сделки временный регистрационный номер. Постоянный документ оформляется около года, но временного вам достаточно, чтобы пойти в Федеральное управление государственных фондов (AFIP) и получить там аргентинский ИНН (CUIT). Следующий этап – легализация и подписание бумаги о передаче в собственность. Делается это в нотариальной конторе. Там с вас возьмут 4–5% от стоимости жилплощади или офиса: 4% – если речь идет о первичном жилье (том, которое будет указано в вашей аргентинской прописке), и 5% – если вы покупаете офисное помещение или вторичное жилье. Как видите, процесс максимально упрощен, тем более что в декабре, насколько мне известно, Кристина Киршнер заключила с вашим Дмитрием Медведевым предварительное соглашение о безвизовом въезде для граждан России.

– Да, этот проект находится в стадии доработки... А как обстоит в Аргентине вопрос с ипотекой?

– Теоретически существует банковский ипотечный кредит, но доступ к нему возможен только после долгой бюрократической волокиты и, кроме того, 30% годовых – это не серьезно. Так что, для подавляющего большинства смертных – иностранцев или местных – он попросту недоступен. Но это касается только банков. В реальности ипотекой занимаются сами риэлторы, которые без лишних разговоров предоставляют клиенту часть суммы на покупку квартиры или офиса.

– Это легально?! И что приходится делать риэлтору, чтобы обезопасить себя самого?

– Абсолютно легально. И безопасность гарантируется именно законом. Если мой кредитор перестает выплачивать долг, я имею право отобрать у него недвижимость, не дожидаясь, пока суд вынесет соответствующее решение. Такая же норма существует в Бразилии, и именно поэтому с нами никогда не произойдет того, что произошло в США... Кроме того, кредит предоставляется максимум на 50% стоимости и не более чем на пять лет. И в результате все довольны: мне это выгодно, потому что моя прибыль ежемесячно составляет 1% от общей суммы, а клиент рад, что быстро и без волокиты может наслаждаться приобретением. У иностранных клиентов никто не спрашивает, откуда у них деньги. Кроме того, здесь – в Аргентине – нет лимита на объем инвестиций. Вы можете купить полстраны, и никто вам слова не скажет.

– И много иностранцев обзаводятся недвижимостью в Аргентине? Попадались ли вам русские покупатели?

– О, да, конечно. Аргентина – страна иммигрантов, а у иммигрантов всегда есть родственники, которые не прочь начать новую жизнь на новом месте... Знаете ли вы, что последняя крупная волна иммиграции в 1939–1945 годах, когда президент Перон открыл границы, составила 4 млн человек? Подавляющее большинство их было из Италии или Испании, но приехало также много украинцев и русских. Вы обратили внимание, как называется моя фирма? Мой отец был из Тернополя и поселился здесь в 1942 году. К сожалению, сам я ни по­русски, ни по­украински не говорю и с колонией отношения не поддерживаю, но количество русскоговорящих в Аргентине составляет на сегодняшний день около 30 тысяч.

– Что больше всего пользуется у иностранцев спросом – квартиры или дома? Какие требования обычно предъявляются к жилплощади?

– Районы обычно предпочитают те, которые относятся к историческому центру, а также Белграно и Кабальито. Это традиционные районы аргентинского среднего класса, там очень умеренные цены (в среднем – около $50 тысяч за квартиру с двумя­тремя спальнями, гостиной и совмещенным санузлом), все близко, практически отсутствуют спонтанные «картонные городки» бедняков. Что касается совмещенных санузлов, ваши соотечественники, как правило, ищут квартиры, в которых их было бы больше одного, и требуют ванные, а не стоячий душ, как в основном принято у нас.

– Значит, все­таки квартиры?

– Да, земля в столице дорогая. Любой типовой участок 300–500 кв. м в пригороде дешевле $100 тысяч вам не обойдется. Провинция и земли на расстоянии пары сотен километров от столицы – это уже другое дело. Там можно найти цены от $5 до $15 за кв. м, в зависимости от наличия коммуникаций.

– В Буэнос­-Айресе кажется выгодным делом держать ресторан или небольшой магазинчик... Выгодно ли иностранцу приобретать площади для коммерческого использования?

– Тут есть свои нюансы. Стоимость помещения под магазин или ресторан определяется не стоимостью квадратного метра в зоне, и даже не площадью и отделкой, а расположением относительно других коммерческих заведений и типом людей, которые ходят мимо. Цена аренды или покупки может варьироваться на одной и той же улице, на разных ее сторонах... Самым большим спросом пользуются помещения на улицах Санта-Фе, Ривадавия и Флорида. Но иностранцам я рисковать не советую. Деликатное это дело, сначала нужно хорошо изучить местный менталитет.






Обсудить на форуме

0 Комментарии:

Отправить комментарий



ВАТНИКИ НЕ МОГУТ ОСТАВЛЯТЬ КОММЕНТАРИИ

Twitter Delicious Facebook Digg Stumbleupon Favorites More