СТОИМОСТЬ ПРОЖИВАНИЯ В США

Налоги, коммунальные платежи, стоимость проживания, сдача в аренду, управляющие компании, продажа недвижимости, бизнес в США

НАЛОГИ, ВЫПЛАТЫ, КОММУНАЛЬНЫЕ ПЛАТЕЖИ

Размер ежегодного налога на владение недвижимостью в различных административных округах может отличаться и составляет 1–2% от продажной цены в год. Ставки налога в различных городах и штатах следующие: Нью-Йорк – 11,5%; Лос-Анджелес – 1,1–1,3%; Вашингтон – 0,96%; Гонолулу (Гавайи) – 0,37%; Лас-Вегас – 3,25%; Филадельфия – 8,26%; штат Флорида – 1,5%. Налог платится в окружной суд раз в год.
Расходы на содержание недвижимости в домах-кондоминиумах называются maintenance fees, в клубных поселках – homeowners association fees. Они включают стоимость содержания парковки, бассейна, охраны, теннисных кортов, а также траты на благоустройство территории. Иногда включают стоимость кабельного телевидения и интернета. Общая сумма может составлять от $100 до $800 в месяц. Данная плата входит в ежемесячные взносы в Ассоциацию домовладельцев (НОА), именно она осуществляет платежи. Электроэнергию, воду и газ владелец оплачивает отдельно.
Содержание классического дома с тремя спальнями, двумя ванными комнатами, двумя гаражами обойдется ежемесячно в $100–150 за электроэнергию, $100–150 за водоснабжение, $80 за стрижку травы. Наиболее распространенный способ оплаты всех коммунальных услуг – через интернет.
Если владелец желает обезопасить себя и свое жилище, то следует оформить страховку от огня ($350 в год) и страховку сантехники, электрики и кондиционирования ($325 в год).

В 2003 году ВВП (валовый внутренний продукт) большого Нью-Йорка составил 488,8 млрд долларов. Для сравнения, ВВП России в 2003 году был 433 млрд долларов. Нью-Йорк является одним из трех городов мирового значения (два других: Лондон и Токио). Именно здесь размещен главный офис ООН (Организации Объединенных Наций; работает в Манхэттене с 1951 года).

Нью-Йорк находится в сердце штата Нью-Йорк, в котором проживают более 22 миллионов человек. Город делится на пять районов: Бруклин (Brooklyn), Бронкс (the Bronx), Манхэттен (Manhattan), Квинс (Queens) и Стейтен Айленд (Staten Island), каждый из которых мог бы в принципе быть отдельным городом (особенно Бруклин, с населением в 2,5 миллиона человек).

СТОИМОСТЬ ПРОЖИВАНИЯ В США
Помимо затрат на содержание жилья, владельцу недвижимости необходимо учитывать и другие возникающие расходы. В частности, на питание, мобильную связь, транспорт и др.
Стоимость продуктов питания. Сыр чеддер стоит $4,24 за 450 г; 4,4 л молока – $3,15; 0,9 л растительного масла – $2,79; 0,45 кг яблок – $1,35; 0,45 кг бекона – $3,26; хлеб – $1,77 за 600 г; апельсиновый сок – $3 за 2,2 л; говяжья колбаса и ветчина – $2,94 и $4,94 за 450 г. Затраты на питание при условии приготовления пищи дома составляют $500–1 500 ежемесячно.
Рестораны и кафе. Стоимость гамбургера в фаст-фуде обойдется в $2,5. Средний счет в небольшом ресторане составит $20–50 на человека. В наиболее дорогих ресторанах Нью-Йорка он может достигать $300–500.
Транспорт. Наиболее распространенный вид наземного городского транспорта – автобус. Билет можно приобрести у водителя. Если потребуется сделать пересадку, то водитель предоставляет transfer – купон, действительный на оставшуюся часть маршрута. Такси – наиболее дорогой способ перемещения по городу. Обычно его заказывают по телефону или берут у отеля, однако его можно остановить в любой точке города.
Самый массовый вид городского транспорта – метро. Подземка есть в Вашингтоне, Нью-Йорке, Лос-Анджелесе, Атланте, Балтиморе, Бостоне, Буффало, Чикаго, Кливленде, Детройте. Стоимость проезда разная в разных городах. Например, проездной на месяц в Нью-Йорке обойдется в $25.
Между городами США действует регулярное автобусное сообщение. Крупнейший перевозчик страны – компания Greyhound Lines, владеющая более 400 автобусами и осуществляющая перевозки по всей стране. Железнодорожное сообщение осуществляет государственная компания Amtrak.
Для владельцев собственного автомобиля статьей расходов будет являться бензин. При регулярной езде по маршруту работа-дом траты на топливо составят $300–350 в месяц.
Связь. Телефонная связь развита превосходно. По всей стране размещены телефоны-автоматы; звонок можно оплатить жетоном, картой предоплаты или кредитной картой. Расценки за минуту разговора зависят от компании-оператора и места расположения аппарата и колеблются в диапазоне $0,05–0,5. При использовании мобильной связи следует иметь в виду, что зоны покрытия размещены по стране достаточно неравномерно. Стоимость мобильной связи варьируется в зависимости от оператора и тарифа. Чрезвычайно широко распространен интернет. Большинство американцев имеют круглосуточный доступ к сети (с работы или из дома), поэтому даже в крупных городах не развита сеть интернет-кафе. Однако подсоединение к сети – кабельное либо Wi-Fi – предоставляют многие общественные учреждения, деловые центры, кафе и магазины, библиотеки.

СДАЧА НЕДВИЖИМОСТИ В АРЕНДУ

Стандартная ставка налога на доход с аренды составляет 30% от вносимой арендной платы, однако можно уменьшить сумму этого налога, списав затраты на содержание объекта недвижимости (например, проценты, выплачиваемые за ипотеку, страховка, платежи в ассоциацию домовладельцев, расходы на ремонт и т. д.).
Более подробно об аренде смотрите в разделе «Процедура приобретения недвижимости».


УПРАВЛЯЮЩИЕ КОМПАНИИ

Если арендодатель не намерен лично присматривать за своей недвижимостью, то он может обратиться к услугам управляющей компании. Эта фирма возьмет на себя своевременную оплату налогов и коммунальных платежей, взимание арендной платы с арендаторов, решение возможных проблем, а также обязуется принимать звонки от жильца и устранять возможные неполадки за счет владельца.



Владелец и управляющая компания обязательно заключают договор. В нем прописывается размер ежемесячной платы, кто за что платит, реквизиты сторон. Стоимость услуг компании будет обходиться в 10–15% от ежемесячной арендной платы. После заключения договора необходимо оплатить компании половину месячной арендной платы – это единовременный платеж.

Налог при продаже недвижимости (Real Estate Tax Stamps) для резидентов различен в зависимости от штата. Так, в Массачусетсе он составляет $4,56 за каждую тысячу с продажи. Независимо от расположения недвижимости нерезиденты платят дополнительно 10% от цены продажи объекта. Этого налога, кстати, можно избежать, если цена продажи составляет до $300 тыс. и новый владелец (покупатель) согласен подписать документ, что он обязуется проживать в данной квартире или доме лично в течение первых двух лет и не менее шести месяцев в каждом году. Кроме того, налоговые органы могут удержать из 10%-ного налога на продажу недвижимости сумму налогов на доход с аренды, которые владелец недвижимости выплачивал ранее при сдаче жилья. Таким образом, продавец платит меньше.
Ведение бизнеса в США для иностранных граждан интересно по нескольким причинам. От простого факта, что экономика этой страны является наиболее могущественной, до возможности законным образом минимизировать свои налоги. Кроме того, создание бизнеса в США предоставляет его владельцу определенные визовые льготы. Подробно об этом – в разделе «Визовый режим и вид на жительство в США».

Особенности ведения бизнеса в США

Есть два способа открыть собственное дело в США: купить уже готовый бизнес или регистрировать фирму «с нуля». В первом случае, если не получится сразу получить желаемый вариант, можно приобрести похожее дело и перепрофилировать его (например, китайский ресторан – в ресторан русской кухни). Продажей готового бизнеса в США занимаются множество компаний и частных предпринимателей – бизнес-брокеры. При втором варианте – открытии дела «с нуля» – поднять бизнес в результате окажется и дольше, и дороже.
Кредиты на открытие бизнеса иностранным гражданам в США не выдаются.
Существующие формы ведения бизнеса в США

1. Частное предпринимательство (sole proprietorship).
2. Партнерство (partnership).
3. Корпорация (Corp./Inc.).
4. Организация с ограниченной ответственностью (LLC).

Частное предпринимательство соответствует ЧП в России. Владелец несет полную финансовую и имущественную ответственность. Имена и адреса владельцев есть в регистрационных документах. Любое изменение в составе владельцев влечет за собой закрытие одного предприятия и формирование другого.
Партнерство аналогично некогда существовавшему в России товариществу. Обязательным условием является то, что хотя бы один из партнеров несет полную финансовую и имущественную ответственность. Вся информация о нем указана в регистрационных документах. Любое изменение в составе владельцев влечет за собой закрытие одного предприятия и формирование другого.
Корпорация (partnership) схожа с российским акционерным обществом. Ее акционеры могут сохранять анонимность, несут ограниченную ответственность при условии, что ущерб в сфере корпоративного бизнеса не был причинен преднамеренно. У корпорации неограниченный срок существования. Ее легче всего продать или купить. Недостатком является двойное налогообложение в большинстве штатов США.
Наиболее распространенной формой является LLC – аналог российского общества с ограниченной ответственностью. К ее достоинствам относится гибридная форма организации бизнеса, сочетающая в себе уровень налогообложения, как в частном предпринимательстве, и ограниченную ответственность участников, как в корпорации. В то же время LLC не гарантируют анонимности владельцев и управляющих.
Закон США не требует соблюдения условия – независимо от формы бизнеса, чтобы в составе учредителей компании находился гражданин Соединенных Штатов.

Создание юридического лица

Первоначально необходимо подать письменное заявление о создании компании секретарю штата с указанием названия и юридического адреса фирмы. Следует помнить, что регистрация будет проходить не на федеральном уровне, а на уровне конкретного штата и по его законам, которые могут существенно отличаться в разных штатах. У секретаря вы получаете сертификат о регистрации фирмы – certificate of formation или articles of organization в зависимости от штата.

Срок и стоимость регистрации компании зависит от конкретного штата. Например, во Флориде процедура занимает неделю и стоит около $900.

Содержание юридического лица

В США существуют три уровня налогообложения: федеральный, налоги штатов, местный (в зависимости от места, где находится бизнес компании). Федеральный подоходный налог все компании платят в едином размере. Размер налога штата может сильно отличаться – от 0% в Неваде, Вайоминге, Техасе и Вашингтоне до 9,99% в Пенсильвании. Местных налогов нет в большинстве штатов, но в крупных городах (например в Нью-Йорке) они есть.
Ведение бухгалтерской отчетности можно осуществлять самостоятельно либо обратиться к специализированной фирме. Она возьмет на себя все текущие бухгалтерские операции, а также предоставление отчетности. Стоимость ее услуг составит примерно $2 тыс. в квартал.



За помощь в подготовке материала благодарим Дмитрия Кригера, компания LUCKY SAND DOLLAR REALTY